Kupovina nekretnine u Grčkoj je za državljane Srbije jednostavnija nego što se obično očekuje. Ne postoji poseban porez za strance, ne postoji ograničenje vlasništva u većem delu zemlje, a procedura je standardizovana i vodi se preko notara. Ono što traži pažnju jeste redosled koraka i dokumentacija – jer se u Grčkoj sve zaustavlja na jednom broju: poreskom identifikacionom broju AFM.
Pre nego što počnete: tri odluke koje određuju sve ostalo
- Namena. Kuća za odmor, stalni boravak, dugoročna investicija ili ostvarivanje boravišne dozvole – svaka namena vodi ka drugačijoj lokaciji i drugačijem tipu objekta.
- Budžet sa troškovima. Realan budžet je cena nekretnine uvećana za približno 5 do 7 odsto transakcionih troškova.
- Lokacija. Atina i Atinska rivijera imaju drugačiju dinamiku od Halkidikija ili Kavale. O tome pišemo u tekstovima o Atinskoj rivijeri i Halkidikiju.
Korak 1: Poreski broj AFM
AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) je grčki poreski identifikacioni broj i preduslov za svaku transakciju – od kupovine do priključka za struju. Dobija se u nadležnoj poreskoj upravi, uz pasoš i dokaz o adresi. Postupak može obaviti punomoćnik, što znači da nije neophodno vaše prisustvo u Grčkoj.
Korak 2: Bankovni račun u grčkoj banci
Račun nije formalno obavezan, ali je u praksi neophodan – zbog plaćanja poreza, komunalija i zbog dokazivanja toka novca. Banke traže dokaz o poreklu sredstava, poresku prijavu i potvrdu o prebivalištu. Pripremljena dokumentacija skraćuje ovaj korak sa nedelja na dane.
Korak 3: Izbor nekretnine i rezervacija
Nakon obilaska, bilo uživo ili virtuelno, potpisuje se rezervacija uz depozit. Depozit povlači nekretninu sa tržišta na dogovoreni rok i daje vreme za pravnu proveru.
Korak 4: Pravna provera (due diligence)
Ovo je najvažniji korak i mesto na kome se štedi pogrešno. Advokat proverava:
- vlasnički niz i upis u katastar (Ktimatologio);
- terete, hipoteke i eventualne sporove;
- građevinsku i upotrebnu dozvolu, kao i legalnost svih površina;
- poreski status prodavca i izmirene obaveze;
- energetski sertifikat i tehničku dokumentaciju.
Kod objekata u izgradnji dodatno se proveravaju rokovi, dinamika plaćanja i garancije izvođača.
Korak 5: Predugovor
Predugovor definiše cenu, dinamiku plaćanja, rok za zaključenje i posledice raskida. Kod novogradnje se najčešće plaća u ratama vezanim za faze izgradnje.
Korak 6: Notarski ugovor
Konačni ugovor se potpisuje pred notarom, koji je po grčkom zakonu obavezan. Pre potpisivanja mora biti plaćen porez na prenos. Ugovor se potpisuje lično ili preko punomoćja overenog i apostiliranog u Srbiji.
Korak 7: Upis vlasništva
Nakon potpisivanja, ugovor se upisuje u katastar ili zemljišne knjige. Tek upisom kupac postaje pravno zaštićen vlasnik. Uz upis se rešava i prenos brojila, ugovora o komunalijama i prijava nekretnine u poreskom obrascu E9.
Šta srpski kupci najčešće previde
- Razliku između ugovorene i procenjene poreske vrednosti. Porez se plaća na veći od ta dva iznosa.
- Nelegalizovane dogradnje. Terase, pomoćni objekti i zatvorene verande često nisu upisani u istom obimu u kome postoje na terenu.
- Godišnje troškove. ENFIA, održavanje zgrade i osiguranje su predvidivi, ali ih treba uračunati unapred.
- Apostille. Dokumenta iz Srbije zahtevaju apostil i zvanični prevod na grčki.
Česta pitanja
Da li stranac može da kupi nekretninu u Grčkoj bez ograničenja?
U najvećem delu zemlje da. Ograničenja postoje samo u pograničnim zonama i na pojedinim ostrvima, gde je potrebna dodatna dozvola.
Koliko traje ceo proces?
Kod nekretnine bez pravnih komplikacija, od rezervacije do upisa obično prođe šest do dvanaest nedelja.
Da li moram da putujem u Grčku?
Ne nužno. Punomoćje overeno u Srbiji, sa apostilom i prevodom, omogućava da advokat obavi ceo postupak.
Da li kupovina nekretnine automatski donosi boravišnu dozvolu?
Ne. Boravišna dozvola se stiče kroz Golden Visa program, uz ispunjenje propisanih pragova i uslova. Više u tekstu o Golden Visa programu za 2026. Preporučujemo da eligibilnost potvrdite sa agencijom pre kupovine.
LVN Hellenic Properties vodi ceo proces na jednom mestu – selekcija, pravna provera, notar i upis. Pogledajte selekciju nekretnina ili zakažite razgovor sa savetnikom.
Selected Properties Across Greece
Join The Discussion